2022년 부동산 시장 전망

발행일 2022-01-11 18:03:50 댓글 0 글자 크기 키우기 글자 크기 줄이기 프린트

대구 공급 증가 속 가격 하락 예상

부동산자산관리 연구소 이진우 소장
2022년 주택시장의 최대 변수는 입주물량과 금융일 것이다. 올 대구 입주물량은 2017년 이후 5년 만에 2만 세대를 넘기며 공급과잉을 나타낼 전망이다. 공급은 증가하는데 수요는 정부의 금융규제 특히 DSR에 묶여 실수요자조차 집을 살 수 없는 상황에 놓였다. 부동산 시장도 수요와 공급에 의해서 결정이 된다. 공급은 증가하는데 수요가 줄면 하락세를 보이게 되는데 지역 주택시장도 이런 현상이 나타날 전망이다.

지역 주택 매매·전세시장도 하락세를 보일 전망이다. 통상 매매시장은 경기 후행 변수적 성격을 전세시장은 선행 변수적 성격을 가진다. 전세시장은 100% 실수요자 시장으로 허수가 없다. 빨리는 2개월 길게는 6개월 정도 먼저 집을 구하기 때문에 시장 수급 상황을 예측할 수 있다.

최근 지역 전세시장은 신규 입주단지 주변으로 물량 증가와 수요 감소가 나타난다. 전세시장의 경우 2년 전 상대적으로 저렴한 가격에 계약한 세입자 대부분 계약갱신청구권을 통해 계약을 진행하고 있고 일부 수요에 의해 전세계약이 이뤄지다 보니 전세시장도 어려움을 나타내고 있다. 매매 시장도 신규 입주 단지 주변으로 어려움이 나타나 조정 받을 전망이다. 초기에는 구축에서 어려움이 나타나다가 신규 입주단지로 이어질 전망이다.

지난 몇 년간 대구는 전국에서 가장 핫한 분양시장을 보였다. 이러한 열기는 분양권 전매금지와 물량증가 부담으로 어려움이 나타나고 있다. 특히 분양권 전매금지 이후 그나마 거래되는 분양권 가격이 하락하면서 수요는 더 위축되고 있다.

분양시장은 실수요자도 있었지만 투기적 수요가 상당 부분 있었는데 최근의 규제로 인해 투기적 수요가 사라지면서 시장 냉각속도가 빨라지고 있다. 분양시장은 가격이나 위치에 따라 양극화가 나타나겠지만 전체적으로 미분양 증가와 시장 위축이 전망된다.

대구시는 작년 연말 지역 국회의원과 함께 조정지역 해제 건의를 했다. 그러나 정부는 규제지역 해제나 추가 지정 없이 올 상반기까지 시장을 추가 모니터링 하겠다는 결정을 내렸다. 상반기까지는 특별한 규제 완화가 없는 가운데 3월 이후 6월까지만 1만 세대 가까운 물량이 공급되면서 시장에 어려움을 줄 전망이다. 실수요자 입장에서는 선택폭이 확대돼 내 집 마련에 유리한 측면이 있겠지만 매도자 입장에서는 어느 해 보다 힘든 한 해가 될 전망이다.

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