이진우의 부동산톡톡
주택시장도 시장이기 때문에 수급 동향에 따라 가격이 움직이는 것을 그동안 경험해 왔다.
2021년 주택시장은 상반기와 하반기 기온차가 확연히 다르게 나타날 전망이다. 하반기 정부의 각종 규제가 본격화되면서 시장에 영향을 주기는 하겠지만 상반기와 하반기 입주물량 차이에서 시장 온도가 극명하게 나타날 전망이다. 상반기 대구 아파트 입주물량은 6천700여 세대를 기록했고 하반기에는 1만400여 세대가 입주를 시작했거나 입주 대기 중이다. 특히 4분기 입주 예정물량이 6천900여 세대로 상반기 전체 입주물량 보다 더 많은 물량이 대기 중이다.
대구의 주택 수요는 기관마다 차이를 보이지만 대략 1만1천호 전후 물량이라고 추산하고 있다. 대구시 주택 장기종합계획에서는 1만1천호 정도의 물량을 예상했고 국토연구원도 1만1천호 정도의 물량을 예상했다. 부동산자산관리연구소도 1만2천호 정도로 수요를 추정하고 있다.
올해부터 향후 몇년간 지역은 수요보다 많은 물량이 시장에 공급될 것으로 전망된다. 대구의 경우 2018년부터 2020년까지 3년간 대략 8만5천호 정도의 물량이 지역에 분양됐다. 올해 상반기에만 1만2천여 세대가 분양됐고 하반기도 많은 물량이 대기 중이다. 결국 올 하반기 이후 지역 주택시장은 공급우위 시장이 한동안 이어질 전망이다.
주택시장 공급우위는 단순히 주택 매매가격에 영향을 주는 것이 아니라 전세가격부터 영향을 미치면서 주택시장 전체를 어렵게 할 수 있다. 대구는 재건축 재개발 물량과 상업지역의 주상복합 아파트의 입주물량이 많을 것으로 전망된다. 재건축 재개발 사업은 일시적 과수요가 일어나면서 수요가 증가하는 착시 현상이 나타나는데 입주가 본격화 되면 입주단지 주변 전세가격부터 조정을 받는 현상이 나타난다. 과거에도 2002~2005년 사이 재건축 재개발 사업이 본격화 되면서
과수요로 인해 매매가격은 물론 전세가격까지 급등세를 기록했다.
그러나 황금동 황금주공아파트(캐슬골드파크) 재건축이 입주를 시작한 2006년 8월부터 주변 전세가격이 조정을 받으면서 전반적인 주택 가격 하락으로 이어졌다. 여기에 최근 분양을 앞둔 물량들이 대부분 상업지역의 주상복합이 많아 주택 멸실이 많지 않은 것도 시장에 부담을 줄 수 있다.
대구는 한 동안 공급량 우위 시장이 한동안 이어질 전망이다. 향후 공급량 우위시장이 이어지며 시장의 조정이 예상된다. 주택가격은 어떤 한 시점에 폭락하는 것이 아니라 기간의 위험성이 가장 큰 상품이다. 실수요자 입장에서는 일정 기간이 지나면 다시 정상화 되겠지만 단기 투자자는 위험에 노출 될 가능성이 크기 때문에 시장 변화에 세심한 주의를 기울여야 할 시점이다.
윤정혜 기자 yun@idaegu.com