경기에 따른 투자 전략, 실패의 위험성 줄여
부동산을 안전자산이라고 한다. 하지만 부동산만큼 불안전 자산도 없다. 부동산은 대세 상승기에는 매매도 쉽고 수익도 창출되는 효자 상품이지만 불황기로 접어들면 하락 시 매매가 쉽지 않고 비용도 많이 들어가 고통을 주는 상품이다. 이런 현상이 나타나는 이유는 대부비율이 높은데다 경기에 민감하게 반응하기 때문이다. ‘깡통주택’, ‘역전세’, ‘하우스푸어’, ‘렌트푸어’와 같은 단어가 잘 대변해 준다.
통상적으로 부동산시장은 호경기와 불경기에 따라 투자 성향이 다르게 나타난다. 초보자들의 경우 경기에 따른 투자 전략만 세워도 실패의 위험성을 줄 일 수 있다.
호경기에는 오피스나 공장과 토지가 호황을 누린다. 불경기가 오면 아파트나 아파트상가와 같은 상품들이 호황을 누린다. 호경기에는 상대적으로 금리가 높아지고 설비 투자가 많아지며 상품을 판매하는 상점이 활기를 띠기 때문에 주거용 보다는 사업용 부동산이 활기를 보인다. 금리보다 투자성이 나은 임대상품으로 자금이 몰리게 되고 더불어 임대시장도 활기를 나타내기 때문이다.
반대로 불경기의 경우 경기회복을 위해 각종 대책을 내놓고 저금리 기조가 나타나고 상대적으로 안전자산이라고 할 수 있는 주거용 부동산에 자금이 몰리면서 주거용 부동산이나 아파트 근린생활시설과 같은 상품들이 그 인기를 끌게 된다.
예를 들면 박근혜 정부에서 경기 부양을 위해 부동산 완화 정책에 저금리 기조로 인한 부동산 시장의 풍부한 유동자금이 합쳐지면서 주택 가격의 폭등을 가져왔다. 이러한 부동산 시장은 현 정부 들어 각종 규제 강화 정책을 내 놓았지만 시장의 유동성을 이기지 못하고 가격 상승세가 이어지고 있다. 시장의 불확실성과 시장의 풍부한 유동성은 각종 규제에도 부동산 시장으로 몰리면서 ‘부동산 거품’을 만들고 있다. 최근 10년간은 불황기적 투자 성향을 잘 보여준다. 저금리에 의한 시장의 유동성으로 인해 주거용 부동산은 폭등을 보였지만 상대적으로 업무용이나 상가의 경우 어려움을 나타내고 있다.
‘최근과 같은 부동산 시장이 계속 이어질 것인가’라는 질문에 필자는 단호하게 ‘아니요’라고 답 할 수 있다. 부동산은 분명히 경기 사이클이라는 것이 있고 투자는 수익이 창출 돼야 하고 수익이 없는 곳에는 투자도 없기 때문이다. 부동산 시장은 정점을 지나면 상단기간 조정이 예상된다. 꽃은 가장 아름다울 때 지고 달도 가장 밝을 때 진다는 진리를 한번쯤 되새겨 볼 필요가 있을 것이다.
신헌호 기자 shh24@idaegu.com