경제일반

<부동산 톡톡> 상가임대차계약의 갱신

김인석 변호사

김인석 변호사
2018년 상가임대차보호법은 개정을 통해 임차인의 계약갱신요구권의 행사기간을 종전 최대 5년에서 10년으로 연장했다. 당시 부칙 제2조 ‘계약갱신요구 기간의 적용례’에서 ‘제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 명시하고 있다.

그런데 만약 상가건물 임대인인 ‘갑’이 임차인 ‘을’과 합의에 따라 7년으로 연장된 임대차기간 만료 3개월 전 ‘을’에게 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하고 ‘을’이 위 개정된 상가건물임대차보호법을 이유로 임대차계약의 갱신을 요구할 경우(이에 대해 ‘갑’은 계약갱신을 거절했다.) 개정 상가건물임대차보호법이 적용되는지 여부가 문제가 됐다.

부칙에서 규정하는 ‘갱신되는 임대차’의 해석에 대한 문제이다.

즉 개정 상가건물임대차보호법은 공포 날로부터 시행키로 했는데 만약 ‘을’의 임대차기간이 2019년 4월30일에 기간 만료된다면 ‘을’의 경우 기존 상가건물임대차보호법이 보호하던 최장 5년은 지났지만 개정된 상가건물임대차보호법이 적용될 경우 3년을 더 계약갱신요구권의 행사로 임대차를 유지할 수 있게 되는 것이다.

이에 대해 대법원은 “개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018년 10월16일 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018년 10월16일 이전 체결됐지만 2018녀 10월16일 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다”고 판시했다.

즉 임대인 ‘갑’이 임차인 ‘을’과 합의에 따라 7년으로 연장된 임대차기간 만료 3개월 전 ‘을’에게 임대차계약 갱신 의사가 없음을 통보하자 ‘을’이 임대차계약의 갱신을 요구한 사안이다.

임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무임대차기간은 구 상가건물 임대차보호법(2018년 10월16일 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항에 따라 5년인데, ‘을’이 임대차 갱신을 요구한 때는 이미 의무임대차기간 5년을 경과했으므로 임대차계약은 ‘갑’의 적법한 갱신거절 통지로 인해 2018년 10월16일 법률 제15791호로 개정된 상가건물 임대차보호법(이하 ‘개정 상가임대차법’이라고 한다) 시행 이후 기간만료로 종료돼 갱신되지 않았다.

따라서 위 임대차계약에는 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않아 ‘을’은 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다고 판단한 것이다.

윤정혜 기자 yun@idaegu.com
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