<부동산 칼럼> 상가, 아는 만큼 보인다

발행일 2021-07-13 14:06:16 댓글 0 글자 크기 키우기 글자 크기 줄이기 프린트

이진우의 부동산 톡톡

아파트 단지내, 근린상가 오피스텔 상가 장단점 파악해야

부동산자산관리 연구소 이진우 소장


주택시장 규제가 심해지면서 부동산 시장 자금들이 상가나 건물로 옮겨가고 있다. 은퇴를 앞두고 있는 50~60대들이 상가에 대한 관심도가 높게 나타나고 있는데 부작용도 많다.

상가의 최대 장점은 상가 활성화가 되면 안정적인 수익을 얻을 수 있다는 것이다. 반대로 활성화되지 못하면 임대료 수익은 고사하고 관리비까지 물어야 하는 이중고가 발생할 수 있다. 그럼에도 안정적 수익을 위해 상가 등에 대한 투자 관심도가 높다.

통상적으로 특수 직종을 제외하면 60세 전후로 은퇴를 하게 되는데 국민연금과 같은 안정적 수익이 있기는 하지만 이 연금으로 생활하기에는 현실적으로 부족하다. 국민연금은 최초 연금 수령기간이 늦어지고 있어 소득 공백 기간이 늘 수 있어 다른 수익원을 찾지 않을 수 없다.

60세 이후 소득 대체 상품이 있어야 하는데 이 중 하나가 상가투자를 이용한 임대수익이다. 상가의 성공적 투자를 위해서는 경기나 투자 목적, 상가 유형에 따라 투자 방법을 달리 해야 하는데 최소 상가의 유형과 특성 정도는 알아야 한다.

◇안정적 투자 수익을 원한다면 단지 내 상가에 투자하라

단지 내 상가는 일반 상가와 달리 단지 내 거주수요라는 안정적인 배후수요층을 가지고 있어 상가의 안정적인 운용이 가능하다는 장점이 있다. 반대로 단지 내 상가가 단지 지원 성격을 가지고 있어 입점 업종에 제한적이라는 단점을 가지고 있다.

단지 내 상가가 대부분 공인중개사 사무소, 편의점, 세탁소 등에 한정된 것도 이 이유로 볼 수 있다. 단지 내 상가는 공실 위험이 낮아 안정적인 임대수익이 가능하지만 임대 수익률이 다른 상가보다 높지 않은 한계점을 가진다. 특히 최근 아파트 분양 가격의 상승과 맞물려 상가 분양가격의 상승으로 수익률이 낮아지고 있는 것도 문제다.

◇고위험 고수익 근린상가

근린상가는 역세권이나 택지지구 내 상업지역에 위치한 전문상업시설을 의미한다. 근린상가는 풍부한 유동인구와 업종에 대한 제한이 별로 없어 수익성이 높은 것도 사실이다. 다만 근린상가는 경쟁상품이 많고 상가 활성도가 떨어지면 위험도가 높다. 최근과 같이 코로나19와 같은 외부 충격에 상대적으로 영향을 많이 받기 때문에 세심한 주의가 필요하다. 그리고 한 단지 내에서 엘리베이트나 계단 위치에 따른 호불호도 많아 잘못된 선택은 공실로 이어질 수 있어 상대적으로 위험도가 높다. 입지 분석은 물론 임대업종의 선택이 중요한 투자 포인트다. 학원 건물이나 의료용 빌딩이 각광받는 것도 이러한 이유다.

◇틈새 상품 지식산업센터, 오피스텔 상가

단지내 상가와 근린상가의 절충형 상가로 볼 수 있는 상품이다. 기본적으로 단지내 상가와 고층부에 배후 수요도 있고 유동인구도 있어 단지내 상가나 근린상가의 약점을 어느 정도 극복할 수 있는 상가로 볼 수 있다. 그러나 정확한 입지 분석이 되지 않으면 이 두 가지 약점이 하나로 될 수 있다는 약점도 있다. 주변에 경쟁 상가들이 많아 많은 분석이 필요 하기에 투자시 많은 주의가 필요하다.

윤정혜 기자 yun@idaegu.com
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