신규 분양시장은 높은 프리미엄이 보장되지만 당첨이 어렵다. 그래서 재건축 시장으로 눈을 돌리는 수요가 많아 진 것으로 분석된다.
재건축 투자시에 투자 대상물의 선택이 중요한데 대지지분이 많고 총 면적이 3천평 이상 되는 단지를 선택하는 것이 유리하다. 아파트의 경우 5층 이하 저층아파트를 선택하는 것이 좋고 주변 땅값이 높은 지역을 선택하는 것이 유리하다. 이 경우 일반 분양가가 높게 책정이 되기 때문에 개발이익이 높아 조합원들의 부담을 줄 일 수 있다.
투자시 타이밍도 중요한데 재개발과 재건축 사업 단계를 잘 파악해서 적정시기에 매도와 매수를 하면 수익을 창출하기 유리하다. 투자자의 경우 기대감이 덜한 초기 구역지정 때 매입하는 것이 수익적 측면에서 유리하며 매도자의 경우 사업시행단계나 관리처분 단계에 파는 것이 유리하다고 볼 수 있다.
실수요자의 경우 관리처분 인가 전후로 매입하는 것이 좋다.
물론 지분가격이 오른 만큼 수익이 떨어지기는 하지만 총 투자비용이 정해지는 시기이기 때문에 투자 판단을 보다 명확하게 할 수 있고 기간에 대한 위험도 줄일 수 있다.
투자지 선택시 체크포인트는 조합원간 대지지분이 다르면 평형 배분에 문제가 발생하기 때문에 블럭개발 방식의 연합 사업을 벌이는 곳은 피하는 것이 좋다. 반대로 진입로가 넓고 사방이 도로에 접한 곳은 용적률이 높일 수 있어 일반 분양분을 높일 수 있어 상대적으로 좋은 지역이다.
대지모양은 반듯한 사각형에 가깝고 조합원 수가 적은 곳을 택하는 것이 유리하다. 투자자들은 추가부담금 산정 및 확정되면 자금을 마련하지 못한 조합원이 발생해 지분을 팔려는 조합원이 있으므로 이때 매입하는 것이 좋은 투자 방법 중 하나다. 재건축은 사업추진단계 별로 아파트 값의 변동이 있으므로 시기를 잘 파악하고 투자하는 것이 좋다고 보여 진다.
대구는 수성구가 투기과열지구라 상반기 내 국회 통과가 유력한 실거주 요건도 챙겨야 할 포인트다. 최초 조합 설립을 신청하면 분양신청 공고일 기준 실거주기간 2년을 충족해야 분양권을 받을 수 있는데 이 요건을 충족하지 못하면 현금청산 대상으로 분류한다. 2년 실거주 요건은 합산 거주 요건이라 연속으로 2년을 살지 않아도 된다.
재건축 재개발 사업은 통상 기존주택시장과 신규분양시장이 다 살아 있을때 시장의 활기를 보이기 때문에 장기 투자가 될 수 있어 세심한 주의가 필요하다.
윤정혜 기자 yun@idaegu.com