이르면 10월25일 시행, 대상지 선정에는 시간 걸려||강남4구 등 서울 일부에 국한 가능
상한제 지정 여부에 따라 재건축·재개발 단지를 포함한 신규 아파트 분양이 사실상 불가능하고 기존 아파트 가격도 요동칠 것이라는 전망이 지배적이기 때문이다.
대구의 강남으로 불리는 수성구가 과연 분양가 상한제 대상지로 지정될 지에 대해서는 의견이 분분하다.
먼저 국토부는 지난 1일 수성구와 서울 25개 구 등 31개 투기과열지구 전 지역이 이번 상한제 정량 지정요건을 모두 충족했다고 밝힌 바 있다.
정량 요건은 투기과열지구 중 △직전 1년간 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하거나 △직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률이 5대 1 이상인 곳 △직전 3개월 주택 거래량이 전년 동기의 20% 이상 증가한 곳 가운데 하나의 요건만 충족하면 된다.
수성구 역시 이 요건에 충족하므로 상식적으로 볼 때 수성구가 상한제 지역으로 지정된다는 전망이 나온다.
반면 내년 4월 국회의원 선거를 앞둔 만큼 비수도권 민심을 고려하면 수도권 일부 지역만을 상한제 대상지로 지정할 수 있다는 예상도 있다.
최근 부동산 업계에서는 강남 4구(서초·강남·송파·강동구)와 비강남권 일부지역인 마용성(마포·용산·성동구)으로 국한될 가능성이 있다는 소문도 솔솔 나오고 있다.
게다가 수성구는 이미 투기과열지구에다 고분양가·관리지역으로 신규 분양단지에 대한 충분한 분양가 규제가 되고 있다는 점도 제외설에 힘을 보탠다.
여기에다 기존 시·구·군 단위가 아닌 동 단위로 상한제를 적용할 수 있다는 ‘핀셋’ 지정 방식도 거론되고 있다. 이 방식이 시행된다면 수성구에서는 ‘범어동’과 ‘만촌동’ 등의 일부 핫플레이스만이 지정될 수 있다. 하지만 아파트 시세 추이를 조사하는 한국감정원이 시·구·군 단위로 아파트 값을 조사하다 보니 동별 데이터가 충분하지 않다는 점이 걸림돌로 작용한다.
문제는 수성구가 상한제 대상지로 지정된다면 신규 아파트 공급은 자취를 감출 것이란 우려가 기정사실화 된다는 것.
상한제가 적용되면 민간택지의 택지비는 감정평가액을 기준으로 정하지만 토지감정가격이 시세보다 낮은 게 일반적이다. 민간택지개발자가 토지매입을 할 경우 시세보다 훨씬 높은 택지비를 지불하는 경우가 대부분인데 매입가보다 낮은 택지비로 분양가를 산정하면 분양 사업 자체가 불가능해진다는 것.
재개발·재건축 사업도 직격탄을 맞게 된다.
수성구에는 지산시영1단지, 수성용두지구, 파동 강촌2지구 등 3개 단지가 관리처분계획인가를 받았다.
또 우방범어타운1·2차, 청구중동아파트, 경남맨션, 만촌3동의 5개 단지가 조합설립인가를 받아 재개발·재건축 사업을 추진 중에 있다.
일반분양 분양가로 공사비 상당부분을 충당해야 하기 때문에 이미 택지매입이 끝난 상황에서 분양가 상한제 적용을 받으면 조합원들은 추가 분담금의 부담을 떠안아야 할 상황이 벌어진다. 이로 인한 사업 자체의 타격은 불 보듯 뻔하다.
반면 아파트에 대한 희소가치가 높아지고 최근 신규분양한 아파트의 프리미엄은 더욱 높아져 결국 빈익빈 부익부 현상을 더 심해지 것이라는 우려도 나오고 있다.
또 이미 입주자모집공고를 마친 아파트 단지에 실수요자는 물론 투기자 세력도 대거 몰릴 것이란 예상이 우세하다.
분양 전문가들은 “수성구는 이미 투기과열지구와 고분양가 관리지역 지정으로 각종 규제를 받고 있는데 여기에 분양가 상한제까지 적용되면 사실상 재개발·재건축 사업이 중지될 것”이라고 전망했다.
한편 분양가 상한제 관련 법안이 22일 국무회의 통과를 앞두면서 이르면 이달 25일 공포·시행이 가능할 것으로 전해졌다. 법은 발효되더라도 상한제 적용 대상지 선정 절차가 남아 있어 11월 중 대상지가 선정된 후 적용될 것으로 보인다.
또 분양가 상한제 대상지역으로 지정되더라도 이미 입주자모집공고를 한 아파트 단지는 상한제 적용을 받지 않는다.
이동률 기자 leedr@idaegu.com