경제일반

민간택지 분양가상한제, 수성구 재건축·재개발 시장 위축 우려

-대구는 투기과열지구인 수성구만 해당, 중구·서구는 안도
신규 분양가 하락에 집값도 영향 우려도
상한제 시행 후 ‘최초 입주자모집 승인’ 재개발 단지 타격

오는 10월 민간택지 분양가 상한제 시행이 호황을 이어온 대구의 분양시장에 어떤 영향을 미칠지에 우려와 관심이 쏠리고 있다.

특히 ‘분양성공’이라는 보증수표로 통했던 수성구가 분양가 상한제 적용 지역에 포함되자 업계의 전망은 중립과 부정적으로 엇갈리고 있다.

정부는 지난 12일 발표한 ‘민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안’에서 민간택지 분양가 상한제 적용 필수요건을 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 바꾸고 지정효력이 발생하는 시점도 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터로 앞당겼다.

민간택지 분양가 상한제 지역 지정 선택요건은 △최근 12개월 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과 △직전 2개월 모두 청약경쟁률 5대1(국민주택쥬모 10대1)초과 △직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가 등이다. 기존 요건 그대로이나 분양가격 상승률의 통계가 없을 경우 주택건설지역의 통계를 사용하도록 변경했다.

이번에 분양가 상한제 지역 지정을 우려했던 중구와 서구 등에서는 일단 안도하는 분위기다.

전문가들의 예상은 ‘대구에서 유일하게 투기과열지구로 지정된 수성구는 이미 고분양가 관리지역으로 규제를 받고 있는 상태여서 당장 큰 영향은 없을 것’이라는 관점과 ‘신규 분양가가 내려감에 따라 인근 집값이 동반 하락할 가능성이 있다’는 의견으로 나뉜다.

분양가 상한제는 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정해 그 이하의 가격으로 분양하도록 정한 제도다. 현재까지는 공공택지에만 적용됐다.

분양가 상한제가 적용되면 민간택지의 택지비는 감정평가액을 기준으로 정하는 데 토지감정가격이 시세보다 낮은 게 일반적이다.

민간택지개발자가 토지매입을 할 경우 시세보다 훨씬 높은 택지비를 지불하는 경우가 대부분인데 매입가보다 낮은 택지비로 분양가를 산정하면 실제로 개발사업이 어려워질 수밖에 없다.

따라서 시행 이후 지정 지역의 공급이 감소할 것이라는 예상이 지배적이다.

예정대로 10월에 수성구가 분양가 상한제 지역으로 지정되면 시행 이후 ‘최초 입주자모집 승인’을 신청하게 될 재개발·재건축 단지는 어느 정도의 타격을 받을 수밖에 없는 상황이다.

수성구에는 지산시영1단지, 수성용두지구, 파동 강촌2지구 등 3개 단지가 관리처분계획인가를 받았다.

우방범어타운1·2차, 청구중동아파트, 경남맨션, 만촌3동의 5개 단지가 조합설립인가를 받아 재개발·재건축사업을 추진 중에 있다.

일반분양 분양가로 공사비 상당 부분을 충당해야 하는 구조에 이미 택지매입이 끝난 상황에서 분양가 상한제 적용을 받으면 조합원들은 추가 분담금의 부담을 떠안아야 할 것으로 보인다. 경우에 따라 사업추진에 차질이 생길 수도 있다.

이와 함께 분양가 상한제 시행 이전에 진행되는 수성구의 분양단지 결과에 관심이 쏠리고 있다.

수성구에서 이달 중 만촌역 서한포레스트(258가구), 사월역 한신더휴(667가구) 등 3개 단지 1천212가구가 공급될 예정이다.

전문가들은 시행 이후의 사업이 불분명하므로 시행 전 분양단지에 청약과열 현상이 나타날 수 있을 것으로 전망하고 있다. 이와 반대로 분양가상한제 적용 이후 분양가 하락을 기대하는 수요자들이 분양을 보류하는 양상을 보일 수 있다는 의견도 있다.

하지만 지정 이후 수성구의 재개발·재건축 사업이 거의 불가능하다고 가정한다면 수성구 새 아파트에 대한 희소가치가 높아지고 최근 신규 분양한 아파트의 프리미엄 또한 더 높아질 것이 유력한 만큼 10월 시행 이전에 분양할 단지들에 수요자가 대거 몰릴 것이라는 의견이 우세하다.

지역 분양전문가는 “ 수성구는 이미 투기과열지구와 고분양가 관리지역 지정으로 각종 규제를 받고 있는데 여기에 분양가 상한제까지 적용되면 사실상 재건축·재개발 사업이 중지될 수 있다”고 우려했다.

이동률 기자 leedr@idaegu.com
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