사회

매도인이 계약 파기한다면 계약금 2배 매수인에 반환

<17> 부동산 매매 계약금, 가계약금

정부의 각종 규제에도 불구, 서울과 대구 수성구의 부동산 열기가 뜨겁다.

통상의 부동산 매매의 경우 매도인은 부동산의 소유권을 넘겨주고, 매수인은 그 대금을 계약금, 중도금 및 잔금의 형태로 나눠 지급한다. 또한 간혹 계약금 지급에 앞서 이른바 가계약금이라는 것을 지급하기로 한다.

부동산 매매의 계약금과 가계약금에 있어 유의할 사항은 어떤 것이 있을까.

계약금의 액수는 매도인과 매수인이 합의하기 나름이나 통상 전체 매매대금의 10% 정도로 산정한다.

그런데 민법 제565조 제1항은 “매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”고 명시하고 있다.

따라서 매도인이 계약을 파기하고 싶을 경우는 받은 계약금의 2배를 매수인에게 반환하고, 매수인이 계약을 파기하고 싶을 경우는 준 계약금을 포기해야 한다.

한편 위 조항은 ‘이행에 착수’할 때까지라고 규정하고 있으므로 만약 매수인이 중도금 중 일부라도 실제 지급(준비로는 부족하다)하였거나, 매도인이 부동산등기를 이전한 경우 계약금의 2배 반환 또는 포기 자체를 할 수 없음을 유의하여야 한다.

나아가 이른바 ‘가계약금’이라는 것은 어떤 법률적 근거가 있는 것이 아니므로 계약서의 작성 등으로 계약이 성립되지 않았다면 아무런 의미를 갖지 못한다. 반면 계약이 성립되었다면 계약금의 일부 지급으로의 성격을 가질 뿐이다. 특히 후자의 경우 이미 계약이 성립되었으며 그에 따른 계약금이 책정되었다면 가령 매도인이 계약금 1억 원 중 가계약금 1천만 원만 받아도 계약을 파기할 경우 2억 원을 반환해야 하며, 매수인이 계약금 1억 원 중 가계약금 1천만 원만 주어도 계약을 파기할 경우 남은 계약금 9천만 원을 추가로 지급해야 한다.

계약금과 가계약금에 관련한 법적 성격을 유의하여 부동산 매매 시 낭패를 보는 일이 없어야 하겠다.



김진우 변호사

(법무법인 정향)
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